Н Е З А В И С И М А Я    О Ц Е Н К А    С О Б С Т В Е Н Н О С Т И

 

Оценка стоимости земли

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли?
Какова последовательность этапов при проведении оценки земли?
Как выглядит Отчет об оценке земли?
Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли?
Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли?
На каких принципах базирует проведение оценки земли?
Каковы сроки и стоимость проведения оценки земли?

Какие стандарты и методические указания применяет Оценщик при проведении оценки земли?

При проведении оценки земли Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты оценки (ФСО):
- Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. ("Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)");
- Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. ("Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)");
- Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. ("Требования к отчету об оценке (ФСО №3)");
а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

При проведении оценки земли Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р.

Какова последовательность этапов при проведении оценки земли?

Оценка земли включает в себя следующие шаги:
1) Заключается договор на оценку земли;
2) Устанавливаются количественные и качественные характеристики оцениваемой земли. На данном этапе Оценщиком собирается детальная информация, относящаяся к оцениваемой земле. Данные об оцениваемой земле собираются путем ее визуального осмотра Оценщиком и анализа предоставленной Заказчиком информации. Сбор данных об оцениваемой земле производится по следующим направлениям:
- имущественные права и обременения, связанные с оцениваемой землей;
- местоположение земли;
- характеристики оцениваемой земли, включая данные о ее размерах, наличии и близости инженерных систем и коммуникаций, транспортной доступности и удобстве подъездных путей, близости водоема и леса, а также наличии инфраструктуры;
- информация о текущем использовании данной земли.
3) Проводится анализ рынка земли, а также других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оценке земли, но влияющей на его стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на стоимость земли и использовавшихся при определении его стоимости. Сбор данных об земле производится по следующим направлениям:
- макроэкономические факторы, влияющие на стоимость земли;
- социально-экономическая ситуация в районе расположения земли;
- состояние рынка земли, закономерности его изменения и складывающаяся динамика цен на аналогичные земельные участки;
- прочие ценнобразующие факторы, закладываемые в основу результата оценки земли.
4) Проводится анализ наиболее эффективного использования земли. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений, специфики оцениваемой земли и типичных способов ее использования Оценщик делает вывод о ее наиболее эффективном использовании.
5) Применяются подходы и используемые в рамках этих подходов методы оценки земли. На данном этапе Оценщик рассматривает возможность применения к оценке земли трех стандартных, принятых международной практикой подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного, и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.
6) Согласовываются результаты расчетов, полученных с применением различных подходов и выводится итоговая величина стоимости оцениваемой земли.
7) Отчет предоставляется Заказчику и подписывается акт сдачи-приемки работ по оценке земли.

Как выглядит Отчет об оценке земли?

Составление отчета об оценке земли регламентировано Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)").

Согласно данному стандарту, Отчет об оценке земли нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком, проводившим оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В отчете об оценке земли содержатся следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. Раздел основных фактов и выводов содержит:

  • общую информацию, идентифицирующую оцениваемую землю;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке земли;
  • итоговую величину стоимости оцениваемой земли;
б) Задание на оценку земли в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки земли и об оценщике. В отчете об оценке приводятся сведения о заказчике оценки земли и об оценщике.
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки земли;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки земли. В отчете об оценке земли указываются используемые оценщиком стандарты оценки;
е) Описание земли с приведением ссылок на документы, устанавливающие ее количественные и качественные характеристики. В отчете об оценке земли приводятся следующие данные:
  • качественные и количественные характеристики земли. Данная информация содержит сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с оцениваемой землей, а также ее физических свойствах;
  • количественные и качественные характеристики земли, влияющие на результаты оценки;
  • текущее использование оцениваемой земли;
  • другие факторы, относящиеся к оцениваемой земле, и влияющие на ее стоимость;
ж) Анализ рынка земли, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемой земле, но влияющих на ее стоимость. В разделе анализа рынка представляется информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости оцениваемой земли, и содержится обоснование значений или диапазонов значений всех ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки земли в части подходов и методов к оценке. В данном разделе описывается применение подходов и методов к оценке земли с приведением расчетов или обосновывается отказ от применения нецелесообразных к ее оценке подходов и методов;
и) Согласование результатов оценки земли. В этом разделе производится согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли, оценщик приводит в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли, то оценщик обосновывает выбор весов, присваиваемых результатам, полученным использованными в процессе оценки методами.

В приложении к отчету об оценке земли приводятся копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих ее количественные и качественные характеристики, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов по оцениваемой земле.

Какие виды стоимости определяются в процессе проведения оценки земли?

При проведении оценки земли используются следующие виды стоимости: рыночная, ликвидационная и инвестиционная стоимость.

Рыночная стоимость земли определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать землю, а другая не обязана принимать исполнение;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- оцениваемая земля представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков;
- платеж выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения земли на открытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с оцениваемой землей - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о земле, по которой заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным доступным на дату оценки объемом информации о состоянии рынка земли.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемой землей имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данную сделку.

Ликвидационная стоимость земли - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой она может быть отчуждена за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных земельных участков для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемую землю на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данной земли. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Какие подходы и методы применяются при проведении оценки земли?

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

Затратный подход

основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

Доходный подход

основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи.

Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

Сравнительный подход

основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли.

Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости.

Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных.

Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

  • сравнения продаж,
  • выделения, распределения,
  • капитализации земельной ренты,
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения.

Для оценки незастроенных земельных участков могут использоваться следующие методы:

  • сравнения продаж,
  • капитализации земельной ренты,
  • предполагаемого использования.

Применение различных методов в реальной практике приводит к получению различных результатов стоимости оцениваемой земли.

В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли, Оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования.

После определения соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов, окончательная оценка земли устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

Более подробно о методах и особенностях их применения к оценке земли, Вы можете узнать на странице Экономическая оценка земли

На каких принципах базируется проведение оценки земли?

При составлении Отчета об оценке земли оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке земли излагается вся информация, существенная с точки зрения ее стоимости (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке земли, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения ее стоимости, подтверждается (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке земли не вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке земли материалов и описание процесса ее оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости земли и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке земли содержит информацию, не использующуюся при проведении оценки земли при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Информация о предоставляемых Оценщику

документах, необходимых для проведения оценки земли, а также целях оценки, Вы можете узнать на странице Оценка стоимости земли

Каковы сроки и стоимость проведения оценки земли?

Стоимость услуг по оценке земли зависит от ее размера, цели оценки и, соответственно, сложности работы, составляет от 7 000 рублей. Более подробно о стоимости услуг по оценке земли Вы можете узнать, позвонив нам в офис.

Минимальный срок проведения оценки земли - 3 (три) рабочих дня.

 


Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

Тел.: (495) 724-75-82
E-mail: info@apline.ru
Отправка сообщения

(495) 724.75.82, Moscow, Apline LLC, 2005-2017. Старая версия сайта