Н Е З А В И С И М А Я    О Ц Е Н К А    С О Б С Т В Е Н Н О С Т И

 

Переоценка

Общие понятия, методология и процедура проведения переоценки
Что представляет собой Отчет о переоценке?
Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета о переоценке?
Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении переоценки?
Какие этапы включает в себя переоценка?
Какие методические подходы используются в рамках проведения переоценки?
На основе каких методов рассчитывается восстановительная стоимость основных средств в рамках проведения переоценки?

Общие понятия, методология и процедура проведения переоценки

Переоценка основных средств в период с 1994 по 1997 гг. осуществлялась по Постановлению Правительства Российской Федерации.

В настоящее время переоценка основных средств осуществляется в соответствии с Разделом II Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01.

Раздел II Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 - "Оценка основных средств" (в ред. Приказов Минфина РФ от 18.05.2002 N 45н, от 12.12.2005 N 147н, от 18.09.2006 N 116н, от 27.11.2006 N 156н) содержит следующие положения:

1) Основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.

2) Первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются:
- суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования;
- суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;
- суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
- таможенные пошлины и таможенные сборы;
- невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
- вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств.

3) Первоначальной стоимостью основных средств, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, признается их денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) организации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

4) Первоначальной стоимостью основных средств, полученных организацией по договору дарения (безвозмездно), признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету в качестве вложений во внеоборотные активы.

5) Первоначальной стоимостью основных средств, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, признается стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией. Стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией, устанавливается исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах обычно организация определяет стоимость аналогичных ценностей.

При невозможности установить стоимость ценностей, переданных или подлежащих передаче организацией, стоимость основных средств, полученных организацией по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) неденежными средствами, определяется исходя из стоимости, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретаются аналогичные объекты основных средств.

6) Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Положением.

Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

7) Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Переоценка основных средств производится путем пересчета их первоначальной стоимости или текущей (восстановительной) стоимости, если данные объект ы переоценивались ранее, и суммы амортизации, начисленной за все время использования объекта.

Результаты проведенной по состоянию на первое число отчетного года переоценки объектов основных средств подлежат отражению в бухгалтерском учете обособленно. Результаты переоценки не включаются в данные бухгалтерской отчетности предыдущего отчетного года и принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало отчетного года.

Сумма дооценки объекта основных средств в результате переоценки зачисляется в добавочный капитал организации. Сумма дооценки объекта основных средств, равная сумме уценки его, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка), зачисляется на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка).

Сумма уценки объекта основных средств в результате переоценки относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток). Сумма уценки объекта основных средств относится в уменьшение добавочного капитала организации, образованного за счет сумм дооценки этого объекта, проведенной в предыдущие отчетные периоды. Превышение суммы уценки объекта над суммой дооценки его, зачисленной в добавочный капитал организации в результате переоценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды, относится на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток). Сумма, отнесенная на счет учета нераспределенной прибыли (непокрытый убыток), должна быть раскрыта в бухгалтерской отчетности организации.

При выбытии объекта основных средств сумма его дооценки переносится с добавочного капитала организации в нераспределенную прибыль организации.

Таким образом, группы однородных объектов основных средств переоцениваются по текущей восстановительной стоимости.

При определении текущей (восстановительной) стоимости могут быть использованы: данные на аналогичную продукцию, полученные от организаций-изготовителей; сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций; сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе; заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств, выданные экспертами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности.

При принятии решения о переоценке по таким основным средствам следует учитывать, что в последующем они переоцениваются регулярно, чтобы стоимость основных средств, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости. Отражение результатов переоценки в бухгалтерском учете и соответственно в отчетности должно осуществляться с учетом принципа существенности. В учетной политике необходимо установить уровень изменения стоимости объектов основных средств, исходя из которого результаты переоценки будут отражаться в бухгалтерском учете и отчетности.

Восстановительная стоимость определяется затратами на воссоздание новых основных средств в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров.

Восстановительную стоимость определяют, исходя из реальных сложившихся, к моменту переоценки, условий воспроизводства основных средств, договорных цен, сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и транспортных тарифов.

Согласно разъяснениям Госкомстата Российской Федерации в случае привлечения при переоценке основных средств независимых организаций, экспертов-оценщиков, они должны определять только восстановительную стоимость объектов в соответствии с действующими ценами и условиями воспроизводства. При проведении переоценки оценка остаточной восстановительной стоимости организациями оценщиков проводиться не должна, поскольку уточнения степени износа действующих объектов (изменение процента по сравнению с существующим до переоценки) методологией переоценки в принципе не предусматривается. Степень износа (в процентах) каждого отдельного объекта после переоценки должна остаться равной его же степени износа по данным бухгалтерского учета и накладываться на полученную одним из способов восстановительную стоимость.

Что представляет собой Отчет о переоценке?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет о переоценке объектов нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели переоценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В отчете о переоценке основных средств содержаться следующие разделы:

а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
- общая информация, идентифицирующая объекты переоценки;
- результаты переоценки (согласно основным положениям, изложенным в Положении по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, методологической основой переоценки может служить только затратный подход).

б) Задание на переоценку объектов в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) Сведения о заказчике переоценки объектов и об оценщике. В отчете должны быть приведены следующие сведения о заказчике переоценки и об оценщике.

Сведения о заказчике переоценки:
- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике, проводившем переоценку:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
- информация обо всех привлекаемых к проведению переоценки и подготовке отчета организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия;

г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении переоценки;

д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе переоценки объектов.

В отчете о переоценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении переоценки;

е) Описание объектов переоценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики.

В отчете о переоценке должна быть приведена следующая информация:
- количественные и качественные характеристики объектов переоценки.
Данная информация в зависимости от объектов переоценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с переоцениваемыми объектами, их физических свойствах, износе и устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав переоцениваемых объектов, которые имеют специфику, влияющую на результаты переоценки;
- информация о текущем использовании объектов переоценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам переоценки, существенно влияющим на их восстановительную стоимость;

ж) Анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам переоценки, но влияющих на их восстановительную стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении восстановительной стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) Описание процесса переоценки объектов. В данном разделе излагаются общие понятия, методология и процедура проводимой переоценки.

В приложении к отчету о переоценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов переоценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы (при их наличии).

Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета о переоценке?

При составлении Отчета о переоценке основных средств оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете о переоценке должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости переоцениваемых объектов (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете, использованная или полученная в результате расчетов при проведении переоценки объектов, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета о переоценке не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса переоценки должны позволить полностью воспроизвести расчет восстановительной стоимости переоцениваемых объектов и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет о переоценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении переоценки объектов при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

    Какими стандартами руководствуется Оценщик при проведении переоценки?

    При проведении переоценки основных средств оценщик должен руководствоваться следующими стандартами:

    • Федеральный стандарт оценки: "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
    • Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
    • Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.

      Какие этапы включает в себя переоценка?

      Согласно ст. 16 ФСО № 1, проведение переоценки активов включает следующие этапы:

      а) заключение договора на проведение работ по переоценке, включающего задание на переоценку;

      б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения переоценки;

      в) проведение расчетов восстановительной стоимости объектов;

      д) составление отчета о переоценке объектов;

      е) подписание акта приема-передачи работ по переоценке.

      На первом этапе, после заключения Договора на оказание услуг по переоценке, Оценщиками собирается детальная информация, устанавливающая количественные и качественные характеристики объектов переоценки. Сбор данных осуществлялся путем визуального осмотра Оценщиками объектов переоценки, анализа информации, предоставленной Заказчиком, а также собеседования с руководителем и специалистами предприятия, в чьем ведении находится учет, а также эксплуатация основных средств, по следующим направлениям:

      • количественные и качественные характеристики объектов переоценки;
      • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав переоцениваемых объектов, которые имеют специфику, влияющую на результаты переоценки;
      • информация о текущем использовании объектов переоценки;
      • другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам переоценки, существенно влияющие на их стоимость.

      На втором этапе Оценщиками произведен анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам переоценки, но влияющих на их стоимость. На этом этапе Оценщиком собирается информация по всем ценообразующим факторам, влияющим на восстановительную стоимость объектов переоценки и использовавшимся при ее определении. Сбор данных производится по следующим направлениям:

      • макроэкономические факторы, влияющие на стоимость объектов переоценки;
      • социально-экономическая ситуация в районе расположения объектов переоценки;
      • состояние строительной отрасли.

      На третьем этапе Оценщиками производятся расчеты текущей восстановительной стоимости объектов переоценки.

      Четвертым этапом является согласование (обобщение) результатов произведенных расчетов, вывод итоговой величины восстановительной стоимости объектов переоценки и составление развернутого письменного отчета.

      Какие методические подходы используются в рамках проведения переоценки?

      Согласно ФСО № 1 п. 20, "Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода".

      "Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки". (ФСО № 1 п. 13).

      "Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость". (ФСО № 1 п.14).

      "Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки". (ФСО № 1 п. 15).

      В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости объекта. Согласно ФСО № 1 п. 20, "Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки в рамках применения каждого из подходов".

      Поскольку переоценка переоценка основных средств должна производиться в соответствии с Разделом II Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, то, согласно основным положениям указанного ПБУ 6/01, изложенным в Разделе 8.2, то методологической основой переоценки может служить только затратный подход к оценке.

      На основе каких методов рассчитывается восстановительная стоимость основных средств в рамках проведения переоценки?

      В основе определения восстановительной стоимости в рамках проведения переоценки основных средств лежит расчет затрат, связанных со строительством объектов и сдачей их Заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

      Прямые затраты непосредственно связанны со строительством. К ним относятся:

      • стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
      • заработная плата рабочих;
      • стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
      • стоимость коммунальных услуг;
      • стоимость доставки и хранения материалов и пр.

      Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
      • стоимость инвестиций в землю;
      • гонорары проектно-сметным организациям;
      • маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты. К косвенным расходам относят и накладные расходы.

      Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

      Для определения восстановительной стоимости может быть использован один из следующих методов:

      • метод сравнительной единицы;
      • метод разбивки по компонентам;
      • метод количественного обследования.

      Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. При использовании данного метода стоимость сравнительной единицы аналога корректируется на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета восстановительной стоимости всего оцениваемого здания стоимость сравнительной единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (объем, площадь). При этом используются различные справочные и нормативные материалы: УПСС и УПВС, Справочники оценщика.

      При использовании метода разбивки по компонентам стоимость всего здания определяется как сумма стоимостей его отдельных строительных элементов: фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого элемента рассчитывается исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

      Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчетов прямых затрат производится учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

       


      Спасибо за посещение нашего сайта. Для получения дополнительной информации по оценке свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом:

      Тел.: (495) 724-75-82
      E-mail: info@apline.ru
      Отправка сообщения

(495) 724.75.82, Moscow, Apline LLC, 2005-2017. Старая версия сайта